« une victoire locale contre les OGM | Page d'accueil | A24 = fausse route »
22/03/2007
Loi Robien : si les pauvres sont mal logés, ils n'ont qu'à louer un duplex neuf en centre ville
Faites le test. Vous vous rendez sur votre moteur de recherche internet favori, vous saisissez "loi de robien". Aussitôt vous verrez apparaitre une longue série de sites qui proposent d'acheter un patrimoine immobilier en bénéficiant de défiscalisation. Dans une autres colonne, vous aurez probablement une série de publicités d'organismes financiers ou immobiliers qui invitent à profiter du dispositif Robien.
Au prétexte d'encourager l'investissement dans l'immobilier, la loi Robien apparait ici de façon explicite pour ce qu'elle est : une aide publique à la construction de propriétés privées. Vous avez de l'argent ; payez moins d'impôts en investissant.
Derrière cette aide ne figure pas un objectif précis d'intérêt général. On pourrait imaginer que les pouvoirs publics définissent un cahier des charges pour des constructions qui prévoient la Haute qualité environnementale, ou l'accessibilité pour handicapés, ou encore des loyers accessibles et plafonnés pour des ménages modestes... Dans un tel cas, l'argent du contribuable sert de levier pour faire avancer la société dans le bon sens.
Ici, il ne s'agit pas de cela. Le choix gouvernemental - repris dans la rhétorique de la majorité au Conseil municipal d'Amiens - veut que des investissements soient ainsi mobilisés pour la construction de logements au moment où le pays en manque et alors que la puissance publique "ne peut pas tout faire". Il s'agirait d'intervenir sur l'ensemble de la chaine du logement pour détendre le marché.
Or cette vision est idéologique au moins pour trois raisons :
1/Il manque surtout des logements accessibles à prix modérés,
2/Les logements manquent en particulier dans les grandes villes et pas de façon uniforme sur le territoire,
3/Les personnes disposant de revenus corrects rechignent à quitter des logements à loyers modérés car l'inflation de l'immobilier les en dissuade (sans parler des doutes pouvant exister sur l'avenir de leur emploi). Ils ne "libèrent" donc pas de logements à des personnes plus modestes.
L'offre de logements de standing n'a donc pas détendu le marché de l'immobilier, et elle n'a pas eu de répercussions sur les logements plus accessibles, bien au contraire, comme nous allons le voir.
** Le dispositif Robien a encouragé la construction de logements qui ne correspondaient pas à la demande **
Le journal "Le Monde" notait en mai 2006 que "Les incitations fiscales à l'investissement locatif qui se sont succédé depuis les lois Méhaignerie (1990), Périssol (1996), Besson (1998), Robien (2003) et le nouveau Borloo Populaire, qui entrera en vigueur le 1er juillet, ont suscité un marché de la défiscalisation, avec ses promoteurs et gestionnaires spécialisés dont on commence à mesurer les faiblesses."
La défiscalisation sans règles d'intérêt général a suscité des constructions de logements neufs inadaptés à la demande qui ne trouvent finalement pas de locataires ! Avec au passage quelques opérations spéculatives et lucratives... sauf pour les "pigeons" qui croyaient bénéficier d'une aubaine fiscale et se retrouvent avec un logement à louer mais pas de locataires dedans.
Un autre article du quotidien Le Monde intitulé "Des logements neufs ne trouvent pas de locataires" indiquait en avril 2006 que " Le phénomène a de quoi surprendre dans un contexte général de pénurie locative : des logements neufs ne trouvent pas preneurs. Mais cet état de fait prévaut bel et bien dans des municipalités de taille moyenne : Dax, Mont-de-Marsan (Landes), Montauban (Tarn-et-Garonne), Tarbes (Hautes-Pyrénées). Sans être cantonné au Sud-Ouest, ce dérèglement des marchés locatifs y semble plus répandu qu'ailleurs. Il reflète les effets pervers de l'amortissement « Robien ». "
** La fondation Abbé Pierre très critique **
La fondation Abbé Pierre, qui publie chaque année un rapport argumenté sur l'état du logement en France, résume ainsi le phénomène (Extrait du rapport de février 2006) :
" Le « Robien », créé en 2003, illustre cette dérive de la production vers des logements qui s’avèrent inaccessibles aux ménages modestes et à plus forte raison aux pauvres. Cette situation est d’autant plus insupportable que ces logements bénéficient d’une aide budgétaire de l’Etat pour un montant comparable à celui qui est accordé au logement social (de l’ordre de 20 000 euros par logement), sans aucune contrepartie sociale (niveaux de loyer élevés, absence de conditions de ressources pour les locataires). Cette aide aux investisseurs privés conduit à la hausse des prix fonciers et immobiliers et rend donc plus difficile la construction de logements sociaux.
Le processus que génère la production de logements « Robien » provoquera probablement dans certaines zones un appauvrissement des couches moyennes confrontées à l’augmentation des loyers, et plus certainement une plus grande dépendance des catégories les plus modestes vis-à-vis du logement social et des solutions indignes, dont elles resteront captives. Le « Robien » aura ainsi contribué, avec l’aide de l’Etat, à fabriquer une autre ségrégation sociale, par l’éviction des pauvres de toutes les zones urbanisées marquées par cette mécanique
inflationniste. "
Qui a bénéficié de la loi Robien ?
- Le secteur du bâtiment. au total 420.000 logements mis en chantier en 2006, parmi lesquels les "Robien" sont sur un marché à forte valeur ajoutée,
- les bénéficiaires d'allègements fiscaux quand ils n'ont pas été embarqués dans des opérations douteuses
- les personnes ayant des revenus corrects et recherchant des logements neufs.
- les promoteurs qui ont attiré des particuliers sur des opérations "clés en main"
Qui n'a pas bénéficié de ce dispositif ?
- Les ménages modestes qui attendent un logement. Seuls 23,7% des logements construits en 2005 sont accessibles aux personnes dont les plafonds de ressources correspondent aux HLM.
- les finances publiques, avec un manque à gagner qui n'aura pas été réparti de façon équitable
- Des particuliers qui pensaient faire une belle opération et une économie fiscale et qui se sont trouvés propriétaires d'un bien vide à rembourser,
Fallait-il être grand clerc pour ne pas voir que le marché du logement souffre du manque de logements à prix accessible ? Chaque année la fondation Abbé Pierre en fait état dans son rapport et le phénomène n'est pas nouveau.
Face à la crise du logement, le gouvernement a aggravé la situation en encourageant des aventures financières, et M. de Robien a pris une lourde responsabilité dans ce phénomène que les contreparties plus "sociales" des dispositifs Borloo ne parviendront pas à corriger.
** Saint-Martin... ou Marie-Antoinette ? **
Saint-Martin est connu pour avoir coupé son manteau en deux afin d'habiller un mendiant qui avait froid. Cela s'est passé à Amiens au IVeme siècle.
Aujourd'hui, le mal-logé voit construire sous ses yeux des logements à prix élevé... qui parfois restent inoccupés. Cela est du un ministre originaire d'Amiens. On est davantage dans la logique prêtée à Marie-Antoinette : "ils n'ont pas de pain, qu'ils mangent de la brioche".
Il est grand temps de revenir au message universel de solidarité qui honore notre ville. Le logement est une cause locale et nationale. Un effort particulier doit être fait par la collectivité pour aider les bailleurs sociaux à proposer des logements accessibles à tous, notamment sur le foncier. Si des aides publiques doivent aller au logement, alors cela doit coincider avec des objectifs d'intérêt général, comme le logement social et la qualité du bâti. C'est bien à cela que les impôts doivent servir en priorité.
Et c'est finalement une illustration par l'exemple de ce qui distingue la droite et la gauche.
22:10 Publié dans Logement, Politique | Lien permanent | Commentaires (3) | Envoyer cette note | Tags : Logement, Loi Robien, HQE, fiscalité, gauche
Commentaires
Je pense que vous faites quelques erreurs dans votre article :
- concernant les bénéficiaires : au moment de la loi Besson et demain pour la Borloo, les revenus des locataires ont plafonnés
- concernant les finances publiques : au moment de l'achat, l'état récupère en une fois au travers de la TVA l'économie d'impôt qui sera générée sur 9ans
Par contre, il est vrai qu'il manque globalement de logements en France avec un déséquilibre géographique important ; mais la délivrance des permis de construire revenant aux mairies, cela n'a rien avoir les lois fiscales
Concernant les centres des grandes villes, les opérations concernées rentrent rarement dans le cadre d'opérations de défiscalisation et concernant le manque de logement, ilmanque surtout de terrains pour construire.
Cordialement.
Ecrit par : am | 23/03/2007
J'ai lu avec grand intérêt votre analyse, mais elle reflète des croyances véhiculées par des observateurs extérieurs qui n'ont pas la vison réelle de ce qu'il se passe réellement sur le terrain, immobilier en l'occurrence.
Il est un point primordial à rappeler, et qui est systématiquement occulté (à des fins politiques, ou par méconnaissance du sujet) : les avantages fiscaux accordés pour des investissements locatifs ne sont qu'une "petite" compensation sur le cout d'achat :
Chaque investisseur doit payer tous les mois, et ce pendant 20 ans en moyenne, de sa poche, une somme comprise entre 100 et 500 euros, après déduction fiscale !
Ce n'est pas un cadeau fiscal, c'est une incitation à bien vouloir dépenser ses économies dans l'immobilier !
Sinon, l'épargne irait ailleurs, et il n'y aurait pas assez d'argent pour construire des logements.
Le cadeau sera réel à la fin du crédit : le bien immobilier aura bénéficié à l'arrivée d'un rabais fiscal équivallent à 10% du prix d'achat.... l'investisseur aura quand même acheté 90% du bien !!!! Arrêtons de parler de cadeau fiscal !
Deuxièmement, les observateurs non avertis parlent d'effets pervers de la oi Robien, Périssol, Besson etc....
Il faut savoir que les programmes immobiliers ont été construits à la demande des municipalités.
Exemple à Dax : Les premiers immeubles vendus en loi robien ont réellement répondu à une demande locative. Les loyers étaient élevés.
La municipalité aurait pu stopper la délivrance (ou du moins la géner) une fois le marché équilibré. Mais non, la municipalité continue à délivrer des permis de construire : Il arrive un moment ou l'offre dépasse la demande, et que se passe t il ensuite ?
Pour louer les appartements, les investisseurs s'adaptent au marché et baisse le montant des loyers !
L'objectif d'augmenter l'offre et de baisser les loyers est atteind !
Ce n'est pas la loi qui est mauvaise. C'est l'utilisation qu'ont en faite les mairies.
On ne peut pas reprocher à un promoteur immobilier de gagner de l'argent si il en a l'opportunité !
Troisièmement, le retour fiscal (TVA, frais de notaires, taxes diverses, emploi créé etc) est largement supérieur au manque à gagner de l'état.
Enfin, il y a eu une monté généralisée des prix pour plusieurs raisons, qui sont à mettre à l'actif (je dirais même passif) de nos hommes politiques (gauche ou droite):
D'ou vient cette hausse des prix ?
- Effet déclencheur : La baisse du prix de la TVA sur les terrains à Batir (de 16,6% à 5,5%): En fait, il y a eu une hausse immédiate des prix des terrains à bâtir de 10 à 15%, qui a compensé cette baisse de TVA.
- Hausse du prix des matières premières et du coup de la main d'oeuvre (35 h00, pénurie de main d'oeuvre qualifiée).
- Blocages administratifs (PLU en cours, modification des règles d'urbanisme, refus de programmes collectifs pour causes d'équipements publics insuffisants...)
- Contraintes techniques et esthétiques spécifiques de la part de certaines mairies (parking supplémentaires, étages supprimés...)
- Commercialisateurs spécialisés en réseaux qui pratiquent des honoraires prohibitifs (jusqu'à 19% d'honoraires).
- Surrenchère de certains promoteurs sur l'achat de foncier disponible (jusqu'à +30% sur les prix habituellement pratiqués) en raison de la pénurie globale de terrains.
- Alignement des prix de nombreux promoteurs sur les programmes des autres promoteurs, indépendament de la situation géographique ou de la spécificité technique des programmes,
- Trés forte demande locative en général, marché de l'investissement locatif trés actif, et dans une moindre mesure de l'accession à la propriété (qui s'est essoufflée depuis).
Que s'est il passé ?
Il se trouve que certaines mairies ont ouvert en grand le robinet du développement immobilier, alors que d'autres ont retardé la construction de nouveaux programmes, pour des raisons d'insuffisances d'infrastructures, écoles, crèches, routes, etc...
Les promoteurs, devant une demande immobilière soutenue, se sont tournés vers les communes accueillantes (en général au grand désarroi des mairies qui n'avaient pas anticipé cet afflux massif de logements neufs et qui ont parfois des difficultés a repousser autant de permis de construire).
Et quand plusieurs programmes d'envergure sortent de terre simultanément, le choc sur le marché locatif est assez rude.
Si la demande locative reste extrêmement forte dans le pays, elle devient très mal répartie avec des zones ou l'offre de logement est pléthorique, avec un ajustement des loyers qui s'amorce (villes périphériques), et des zones ou l'offre reste insuffisante et les loyers encore très élevés.
Le problème c'est que les mesures qui ont été prises agissent sur la demande : l'Etat a donné les moyens aux particuliers d'accéder à l'immobilier. Ce qui a eu pour effet immédiat d'augmenter les prix (effet économique imparable de l'offre et de la demande). Il faudrait que les prochaines politiques gouvernementales agissent sur l'offre (maisons Borloo par exemple) plutôt que sur la demande.
J'espère que vous aurez une vision plus économique du marché immobilier après ce brillant exposé !
;)
Cordialement.
Ecrit par : Bacho | 23/03/2007
Merci aux personnes qui ont pris le temps de réagir.
A "am"
Bien sûr, vous avez raison concernant les dispositifs Besson et Borloo. Ils étaient cités dans l’article du Monde avec la loi Robien mais ils sont de nature différente.
Sur l'argent récupéré par l'Etat après défiscalisation, j'y reviens ci-dessous
A "Bacho"
Il me semble que vous faites un malentendu. J’entends bien l’idée que vous avancez selon laquelle l’Etat amorti relativement vite la défiscalisation qu’il a consenti.
Mais si vous me lisez bien, je ne conteste pas que la collectivité s’engage à faire des efforts financiers en direction du marché de l’immobilier – par exemple par la voie de défiscalisation - mais ceux-ci doivent être soumis à des conditions et correspondre à des objectifs d’intérêt général : améliorer la qualité du bâti pour renforcer les conditions d’isolation, favoriser la création de logements accessibles pour des faibles revenus, adaptation de l’habitat pour des handicapés…
Tout simplement parce que le marché de l’immobilier « brut » ne s’en occupera pas. Construire des logements rentables pour des personnes solvables, le marché s’en occupe assez bien tout seul. C’est pourquoi j’estime que les aides publiques de la loi Robien sont mal orientées et ne bénéficient pas aux bonnes personnes à l’arrivée. C’est ce que pointe aussi la fondation Abbé Pierre.
Concernant la responsabilité des collectivités locales, il est difficile de faire des généralités. L’intervention sur le foncier local est assez coûteuse mais nécessaire. Certaines villes se sont détournées des aides de l’état destinées au logement aidé (c’est le cas d’Amiens pendant plusieurs années) et les bailleurs sociaux se plaignaient de l’inertie nationale, et de celle des collectivités. Pendant ce temps, l’inflation immobilière s’est amplifiée dans les grandes villes.
Mais le sujet est vaste et aura du mal à s’épuiser en une seul note. J’espère que j’aurai l’occasion d’y revenir que nous pourrons poursuivre le débat.
Bien cordialement,
Ch. P.
Ecrit par : Christophe Porquier | 26/03/2007
Les commentaires sont fermés.